Главная иллюзия многих людей — быстрый заработок на сдаче в аренду объектов коммерческой недвижимости (офисы и ритейл). Кажется, что ничего сложного в стандартной схеме нет: купил, сдал и ежемесячно имеешь доход. Рассказываем, почему это не так и на что нужно обратить внимание.

Подбор объекта

Инвестирование денег в недвижимость всегда начинается со взвешенного выбора покупки вашего актива. Увы, но постоянный скролл ленты Циана не будет эффективным инструментом в этом вопросе. Наиболее подходящий путь — тщательный анализ рынка.

1. Подберите лот, который не только подойдет под ваш бюджет, но и будет соответствовать высокому уровню ликвидности. И постоянно общайтесь с брокерами и консультантами. Так вы погрузитесь в рынок недвижимости.

2. Предположим, что вы остановились на нескольких фаворитах. Далее по каждому из этих лотов сделайте финансовую модель, чтобы оценить эффективность вашей инвестиции. Эксель с расчетом показателя IRR вам поможет. Он продемонстрирует процентное соотношение доходных и расходных частей в инвестиционный период.

3. Далее сделайте сравнение выбранных лотов: распишите для себя плюсы и минусы по показателю IRR, локации, метражу и конфигурации помещения, конкуренции внутренней и внешней, видовым характеристикам.

4. На этом этапе вы, как правило, должны определиться с тремя любимчиками. Ваша суперсила сейчас — активная коммуникация. Вступайте в переговоры с продавцами, согласовывайте для себя лучшие коммерческие условия не только по цене, но и по условиям оплаты.

5. Все эти шаги помогли вам выбрать тот самый один единственный объект. Поздравляем, вы сделали взвешенный выбор.

Отделка

Еще один миф при инвестиции в коммерческую недвижимость — вы сможете успешно сдать объект без отделки. К сожалению, это не так, несмотря на клятвы менеджеров по продажам, статистика показывает, что количество сделок по аренде “голых” объектов менее 5% (данные 2022 и 2023 годов). Обычно в таком виде сдаются только масштабные проекты: от 2 до 4 этажей.

Абсолютно все объекты недвижимости от застройщика продаются без отделки, поэтому дизайн-проект после покупки станет вашей обязанностью. Поиск компаний, которые занимаются комплексным проектированием и отделкой (Fit-Out), следующий шаг.

При заказе дизайн-проекта нужно быть внимательным и экспертным заказчиком: отделка должна быть гибкой и подходить под множество арендаторов. В среднем проработанный дизайн-проект занимает от 3 недель, подготовка рабочей документации еще 2-3 недели, сама отделка занимает 2-3 месяца при условии площади помещения менее 1 000 м². Сейчас главная задача сделать так, чтобы ваш объект был конкурентоспособным и востребованным.

На данный момент цена за квадратный метр по качественной отделке составляет от 50 000 рублей. в зависимости от материалов и закладываемых решений. При этом сразу узнать финальную стоимость отделки невозможно. Предварительная стоимость озвучивается после согласования дизайн-проекта, окончательная — после завершения разработки рабочей документации.

Поиск арендатора

Только теперь начинается поиск арендаторов. Здесь опять работает правило взвешенного анализа. Не всегда достаточно выложить фото вашего объекта на том же Циане. Вы должны быть активным ресерчером — вести диалог со всем рынком, так как около 80% сделок проходит через брокеров и личных консультантов арендаторов, вам нужно самим собирать обратную связь и точно так же искать для себя наиболее выгодные условия.

Налогообложение

Далее вы выбираете систему налогообложения, как юридическое лицо или индивидуальный предприниматель.

Почему нужно рассматривать именно эти два варианта? Все просто — по законодательству сдача коммерческой недвижимости в аренду считается предпринимательской деятельностью, поэтому вы не можете совершить сделку по аренде, как физическое лицо.

Чтобы выбрать наиболее выгодную форму налогообложения, лучше обратиться к аудитору, консультанту по коммерческой недвижимости или посмотреть наш ролик на YouTube.

Заключение контракта

Скачать из интернета шаблон договора аренды — не самый лучший вариант, если хотите избежать возможных сложностей с недобросовестным арендатором. Нужен «железный» контракт. Договор аренды по коммерческим объектам зачастую долгосрочный и подлежит регистрации. Если хотите этого избежать, то юрист, специализирующийся именно на недвижимости, сможет с легкостью помочь составить краткосрочный контракт, который можно будет пролонгировать автоматически каждые 11 месяцев. Вторым важным документом после заключения сделки и получения первой оплаты станет акт приема-передачи.

Поздравляем, теперь вашу сделку можно считать завершенной, но это не последний этап.

Коммуникация

Да, оставаться на связи со своим арендатором по-прежнему придется, и этого не избежать, так как все вопросы об эксплуатации помещения будут задаваться исключительно вам как собственнику. Будьте готовы выяснять, почему не работает интернет, какие проблемы с электрикой или другие технические моменты, ведь ответственность управляющей компании зданием заканчивается на входе в ваше помещение. Помимо этого вам нужен юрист или бухгалтер, который поможет контролировать коммуникацию с арендатором, особенно если он задерживает арендные или коммунальные платежи.

Расторжение сделки

В случае расторжения контракта, необходимо будет подписать соглашение о расторжении и акт возврата. Также нужно будет провести финансовые взаиморасчеты и снять обременение с помещения в виде договора аренды в Росреестре , если объект ранее был зарегистрирован.

Коммерческая недвижимость как финансовый актив — это нелегкий процесс, требующий вашего активного и въедливого участия. Мы рассказали об основных этапах, которые включают в себя постоянный анализ, контроль и коммуникацию. Именно эти три кита впоследствии принесут вам прибыль.

Сегодня на российском рынке существует только одна компания, закрывающая под ключ все описанные нами шаги и любые другие задачи по недвижимости. Это называется консьерж-сервисом WeWall: от взвешенного выбора, проектирования и отделки до поиска арендатора и управлению активом «под ключ», формируя для вас источник пассивного дохода.

WeWall предоставляют бесплатную консультацию, которая поможет сделать вам первые шаги по инвестициям в недвижимости.