Мы разбираем, как застройщики принимают решения и чем руководствуются, принимая решения при реализации коммерческой недвижимости.

Дочитав до конца, вы поймете ситуацию на рынке недвижимости с обратной стороны – со стороны девелоперской компании, и почему 95% проектов на рынке – картон.

О чем мечтает предприниматель? Что означает для инвестора стать девелопером?

Хотя бы раз в жизни почти каждый из нас думал о том, как было бы классно стать девелопером. Многие считают, что это вершина пищевой цепи – это многомиллиардная прибыль, а еще увековечивание себя в нерушимом здании. Когда проходишь с друзьями мимо твоего бизнес–центра и гордо говоришь: «Смотри, это я построил».

Дальше ты начинаешь думать о реализации:

– Какие специалисты и подрядчики нужны: технический заказчик, архитекторы, генеральный подрядчик, GR, департаменты продаж и маркетинга, консультанты, юристы и так далее по списку.

– Что нужно для строительства: земельный участок, сделать ТЭПы и проект, получить АГР и РНС.

Ты познакомился с множеством команд, пожал руки, в итоге всё упирается в финансирование и продажи.

Экономическая реальность и проблемы девелоперов в 2025 году

Если за вашими спинами стоит окологосударственная структура с безграничным финансированием, либо крупные инвесторы, либо у вас есть собственный достаточный капитал, тогда проблемы нет – начинай поиск земельного участка и запускай процессы. Но, как правило, ни того, ни другого нет.

Зато есть банки, которые профинансируют ваш проект, если, конечно, вы сможете дать поручительство на несколько миллиардов рублей. Кстати, многие вообще заходят в девелоперские проекты с нулем – путь достаточно простой:

– берешь кредит под покупку земельного участка под повышенный процент (в июле 2025 года это 30%+)

– далее берешь проектное финансирование под более выгодный процент, чем бридж.

И вуаля! Вы уже девелопер, но с колоссальной нагрузкой! (многие предприниматели отважные люди).

Теперь возвращаемся к финансовой модели. Ранее в этой статье мы уже анализировали себестоимость качественного проекта в Москве – почитайте, это очень интересно и познавательно.

Вы смотрите на цены по рынку и понимаете, что увековечить себя в элитном проекте не так уж и просто. Сейчас, чтобы реализовать по–настоящему качественный проект класса А нужно продавать по 1 млн руб./кв м! Но на вас висят кредитные обязательства – нужно продавать быстро, и риски высоки – таких цен на рынке в 2025 году просто нет. А еще коммерческая часть проекта говорит вам: «нужно зарабатывать, нельзя быть меценатом, ведь ты – предприниматель».

Под таким давлением 95% девелоперов принимают решение – «выжимать», как можно больше продаваемой площади, а на инфраструктуру и общественные пространства можно «забить». На качестве фасадов, отделки, инженерии тоже экономим – ведь это лишние несколько сотен миллионов рублей прибыли.

По итогу получается увековечить себя в красивое здание внешне, но нефункциональное и «картонное» по качеству. Сразу после ввода в эксплуатацию или максимум через 10 лет здание требует капитального ремонта, но это проблема уже не девелопера, а собственников и управляющей компании. Как же часто мы слышали от покупателей пересказ их диалогов с управляющими компаниями:

– «Почему не хватает холода по СНИПам на целых 50%?» или «Почему промерзание стен? У нас отделка разрушается!» – говорит собственник сотруднику управляющей компании.

– «Это вопрос не к нам, а к застройщику. Ничего сделать не можем!»

– «Так ваша УК от застройщика!»

– «Ну, нам просто передали в управление. Ничего сделать не можем.»

Качественный проект – это миф?

Нет, не миф. Такие проекты могут быть от крупных девелоперов, которые занимаются только элитными проектами и то, какие-то проекты могут оказаться неудачными из-за отдельных управляющих. Либо от небольших инвесторов, которые только начинают свой путь и имеют высокие моральные ценности. Также проекты высокого качества встречаются от девелоперов с рентной финансовой моделью бизнеса, т.е. когда строят для себя или под сдачу в аренду, а не на продажу. Но в целом, все печально – есть только красивые картинки и распиаренные бренды.

Перспективы рынка офисной недвижимости

«Псевдо класс А» будет жить и компании будут ими пользоваться не имея альтернатив, но уже чувствуется усталость рынка от такого перегретого тренда.

На фоне неудовлетворенного спроса на элитные проекты коммерческой недвижимости будут появляться дорогие, первоклассного качества проекты с насыщенными функциями. По-другому быть не может, ведь за спросом появляется предложение.

Теперь вопрос к вам: а вы бы смогли пожертвовать более 40% площадей здания под общественные бизнес-функции и инфраструктуру? Смогли бы не удешевлять строительство? Смогли бы продавать проект в 2 раза дороже рынка? Современный девелопмент пока говорит – нет.