Команда WEWALL разобралась, может ли физлицо купить коммерческую недвижимость, какие правовые и налоговые аспекты при этом нужно учитывать и в каких случаях потребуется оформить статус ИП или юридического лица.

Что считается коммерческой недвижимостью?

Коммерческая недвижимость включает объекты, предназначенные для ведения бизнеса, будь то размещение собственной компании или сдача помещений в аренду. Это могут быть офисные здания, торговые площади, склады, рестораны, гостиницы, производственные комплексы и земельные участки, на которых расположены такие объекты.

Каждая категория коммерческих объектов имеет свою специфику:

• Офисы. Несмотря на популярность удаленной работы, высококачественные офисные площади продолжают пользоваться спросом, особенно в районах с удобной транспортной доступностью и развитой инфраструктурой.

• Ритейл. Включает магазины, торговые центры и стрит-ритейл (помещения на первых этажах жилых домов). Эти объекты обеспечивают стабильный поток клиентов и высокую рентабельность.

• Склады – это ключевая часть логистической инфраструктуры. Развитие e-commerce и рост спроса на быструю доставку товаров увеличили потребность в качественных складских комплексах.

• Готовый арендный бизнес (ГАБ) — объекты с действующими арендаторами, которые уже подписали договоры аренды. Покупка таких помещений позволяет сразу начать получать доход.

Можно ли физическому лицу приобрести коммерческую недвижимость?

Законодательство Российской Федерации не запрещает физическим лицам покупать коммерческую недвижимость. Тем не менее, существуют определенные ограничения, которые зависят от типа сделки.

Покупка готового объекта

Физическое лицо может приобрести готовую коммерческую недвижимость — офис, торговую площадь, склад или другое помещение — без каких-либо ограничений. Для этого достаточно заключить договор купли-продажи, зарегистрировать право собственности в Росреестре и, при необходимости, оформить ипотеку.

Покупка на стадии строительства

Если объект приобретается на стадии строительства:

• Договор долевого участия (ДДУ) — физическое лицо может купить коммерческую недвижимость через ДДУ без ограничений.

• Договор купли-продажи будущего объекта — эта форма доступна только для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Это связано с Федеральным законом №214-ФЗ, регулирующим долевое строительство, который не предусматривает участие физических лиц в таких сделках.

  Если застройщик предлагает купить коммерческий объект на стадии строительства, но не через ДДУ, а по договору купли-продажи будущего объекта, то физическое лицо не сможет заключить такую сделку, и ему потребуется зарегистрировать ИП или юридическое лицо.

Что делать, если недвижимость покупается для бизнеса?

Ключевым моментом при покупке коммерческой недвижимости является то, как владелец планирует использовать объект:

• Если недвижимость приобретается для личного пользования, например, под офис, то физическое лицо может владеть этим объектом без ограничений.

• Если планируется предпринимательская деятельность, например, сдача в аренду, необходимо оформить ИП или юридическое лицо. Ведение бизнеса без регистрации является нарушением закона, и даже сдача помещения в аренду, при которой физическое лицо получает регулярный доход, рассматривается как предпринимательская деятельность.

Таким образом, физическое лицо может приобрести коммерческую недвижимость, однако если вы собираетесь извлекать прибыль из этого объекта, например, сдавая его в аренду, придется оформить статус предпринимателя.

Освобождается ли физлицо от налога при продаже недвижимости через 5 лет?

Физическое лицо вправе не платить налог при продаже недвижимости, если соблюдены три условия:

1. Срок владения превышает 5 лет.

2. Объект не использовался в коммерческой деятельности.

3. Не проводилась отделка или перепланировка, повышающая стоимость.

Пример: помещение куплено в 2020 году, продано в 2026-м — налог на доходы физических лиц (НДФЛ) не взимается. Если продажа состоялась раньше — например, в 2024 году, — придётся заплатить 13% с разницы между покупной и продажной ценой.

Важно: если объект использовался в коммерческих целях, например, сдавался в аренду, налоговые органы могут расценить его как коммерческую собственность, что приведет к обязательствам по уплате налогов.

Какое налогообложение применяется для физических лиц и ИП?

Для физических лиц применяется стандартная ставка НДФЛ в 13% (при доходах свыше 5 млн рублей — 15%).

Пример расчета налога для физического лица:

• Покупка недвижимости за 10 млн рублей.

• Продажа через 3 года за 15 млн рублей.

• Разница — 5 млн рублей.

• Налог 13% от разницы — 650 тыс. рублей.

Если же объект был приобретен и удерживался в собственности в течение 5 лет без использования в коммерческих целях, то налоги на прибыль при его продаже не взимаются.

Когда выгоднее оформлять недвижимость как физлицо?

Форма собственности зависит от целей инвестора:

• Покупка под личные нужды — проще оформить на физлицо: не требуется бухгалтерия, отчётность и регистрация компании.

• Инвестиция с горизонтом более 5 лет, без сдачи в аренду и без отделки — покупка как физлицо позволит получить налоговую льготу при продаже.

• Если планируется сдача в аренду или быстрая перепродажа, целесообразно оформить недвижимость на ИП или юрлицо — это даст больше возможностей для налоговой оптимизации.

Итоги

Физическое лицо может купить коммерческую недвижимость, но важно помнить:

• При покупке на стадии строительства необходимо заключать договор ДДУ.

• Если объект приобретается через договор купли-продажи будущего объекта, потребуется зарегистрировать ИП или юридическое лицо.

• Для личного пользования объект можно оставить в собственности физического лица.

• Для предпринимательской деятельности (сдача в аренду, перепродажа) потребуется оформить ИП или юридическое лицо.

• При продаже через 5 лет и отсутствии коммерческого использования объекта физическое лицо освобождается от налога.

Перед покупкой рекомендуется проконсультироваться с юристом или налоговым консультантом во избежание непредвиденных затрат.