Сегодня команда агентства коммерческой недвижимости WEWALL разберется, какие источники финансирования доступны девелоперам, какие риски возникают при привлечении средств и что важно учитывать при запуске нового строительного проекта.

Источники финансирования девелоперских проектов

Привлечение средств — ключевой аспект девелоперского проекта: его структура определяет не только рентабельность, но и реализуемость задумки. В России около 85% стоимости проекта покрывается банковскими кредитами, в Европе — до 70%. Однако помимо банковского кредитования, застройщики могут использовать и другие инструменты:

• Собственные средства инвесторов

• Страховые и пенсионные фонды

• Мезонинные фонды

• Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы)

• Частные инвесторы и совместные предприятия

Для жилой недвижимости дополнительным источником финансирования становятся долевые взносы покупателей.

Выбор структуры привлечения средств зависит от нескольких факторов: риск-аппетита инвестора, конъюнктуры рынка, рейтинга компании и фазы реализации проекта. Например, проекты на ранних стадиях сложнее привлекать под банковские кредиты, зато могут заинтересовать частных инвесторов, готовых разделить риски.

Какие риски возникают при финансировании?

Даже при продуманной структуре проекты могут сталкиваться с неожиданными проблемами:

• Задержки из-за бюрократии и законодательства. Получение разрешений и согласований может затянуться, а без них доступ к финансированию будет ограничен.

• Рыночные колебания. Рост цен на материалы, падение спроса на недвижимость или скачки валютных курсов могут резко изменить экономику проекта.

• Высокий уровень заемного финансирования. Чем больше внешних средств привлекает девелопер, тем выше риск неплатежей.

• Ошибка в расчетах рентабельности. Проект может не генерировать ожидаемый денежный поток, что осложнит возврат инвестиций.

Что нужно, чтобы стать застройщиком?

По словам Ирины Григорьевой, GR-эксперта в сфере недвижимости, ключевые элементы, без которых невозможно начать строительство — земля и команда.

1. Земельный участок — в собственности или в аренде.

2. Команда:

3. Юрист (оформление договоров)

   GR (Government relations)-специалист (работа с госорганами)

   Финансист и экономист

   Технический заказчик

   Менеджеры, отвечающие за документы и согласования

   Проектировщики и подрядчики

В небольших компаниях часть функций отдается на аутсорс, однако функции GR — связи с госструктурами — чаще всего сохраняются внутри компании.

Как проходит процесс согласования?

В Москве девелоперский проект начинается с Градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). Этот документ определяет, что можно строить на участке. Без него невозможно получить разрешение на строительство.

Основные этапы:

1. Получение ГПЗУ и прохождение Градостроительно-земельной комиссии (ГЗК).

2. Разработка проектной документации и ее согласование.

3. Сбор исходно-разрешительной документации (учет санитарных зон, культурного наследия, аэропортных ограничений и т. д.).

4. Прохождение экспертизы (государственной или негосударственной).

5. Согласование архитектурно-строительного решения (АГР), которое утверждается главным архитектором Москвы.

6. Получение разрешения на строительство (РНС) и подача извещения о начале работ.

7. Строительство и ввод в эксплуатацию.

Сколько стоит строительство в 2025 году?

По оценкам Ирины Григорьевой, GR в сфере недвижимости, строительно-монтажные работы в премиальном сегменте начинаются от 200 тыс. рублей за 1 кв. м.

На стоимость влияет:

• Подключение коммуникаций

• Условия земельного участка (грунты, уровень подземных вод)

• Количество подземных этажей

• Тип подрядчика (крупные компании с высоким уровнем гарантий стоят дороже)

Заключение

Финансирование девелоперских проектов требует гибкости. Банковские кредиты остаются основным инструментом, но помимо них девелоперы активно привлекают средства институциональных и частных инвесторов. Однако даже при наличии финансирования успешная реализация проекта зависит от грамотного управления согласованиями, своевременного получения разрешений и контроля за изменениями рынка.