Команда агентства коммерческой недвижимости WEWALL подготовила обзор популярных вариантов инвестиций в недвижимость, который поможет выбрать оптимальную стратегию для сохранения и увеличения капитала. В статье мы рассмотрим пять наиболее популярных направлений для инвестирования в недвижимость, которые подойдут для различных типов инвесторов — от начинающих до опытных.

1. Загородная недвижимость

Порог входа: высокий

Доходность: средняя

Вложения в загородную недвижимость возможны в нескольких форматах:

• покупка земли с последующей продажей или сдачей в аренду;

• строительство дома для продажи или аренды;

• покупка готового дома или дачи для последующей перепродажи.

Земельные участки приобретают как для самостоятельного строительства, так и для перепродажи. Средняя стоимость сотки в России — около 600 000 рублей. Если рассматривать строительство дома, то затраты начинаются от 30 000 рублей за квадратный метр. Таким образом, дом на 100 м² без отделки обойдется минимум в 6 млн рублей.

Особенности инвестирования в загородную недвижимость:

• Возможность увеличения стоимости за счет роста цен на землю.

• Длительный срок окупаемости.

• Риски, связанные с процессом строительства.

• Меньшая ликвидность по сравнению с городской недвижимостью.

• Можно использовать льготную ипотеку под 8%

2. Коммерческая недвижимость

Порог входа: высокий

Доходность: высокая

Что можно купить:

• офисные помещения;

• торговые площади;

• склады и производственные объекты;

• машино-места.

Коммерческая недвижимость обладает уникальными преимуществами. Качественных офисных помещений на рынке недостаточно, а спрос на них стабильно высок. Вакансия в сегменте качественной недвижимости с каждым годом стремительно снижается, что свидетельствует о дефиците качественных объектов.

Несмотря на вызовы пандемии и тренд на удаленную работу, офисные помещения продемонстрировали лишь незначительную просадку по ключевым показателям. К концу 2023 года коммерческая недвижимость продолжала быть одним из самых востребованных типов инвестиций, благодаря своей стабильности и устойчивости к экономическим потрясениям.

Средняя рентная доходность на рынке коммерческой недвижимости составляет около 10% годовых. Эксперты компании WEWALL напоминают, что самые выгодные вложения возможны на старте закрытых продаж — когда цены находятся на первом уровне. Такие предложения часто доступны только для действующих клиентов девелоперов и профессиональных игроков рынка, таких как брокеры и агентства недвижимости. Поэтому стоит иметь персонального консультанта, который может сообщить о эксклюзивных предложениях.

“Почему инвестиции в недвижимость считаются надежным активом? За всю историю рынка коммерческой недвижимости в России показатели только росли, даже в кризисные периоды. Соответственно, вложение в недвижимость помогает не только сохранить, но и приумножить капитал. При этом, риск таких инвестиций значительно меньше, нежели в сфере биржевых инвестиций и прочих вариантов капиталовложения.” – делится эксперт по коммерческой недвижимости Антон Савицкий.

Особенности инвестирования в коммерческую недвижимость:

• Долгосрочная аренда и стабильный поток дохода.

• Отсутствие необходимости в ремонте (часто арендатор делает отделку сам).

• Необходимость оформления ИП или ООО для уплаты налогов.

• Высокие эксплуатационные расходы.

• Зависимость спроса от экономических циклов.

На нашем сайте представлены лучшие варианты для инвестирования в коммерческую недвижимость в Москве. Вот некоторые из них:

• AIR — премиальный бизнес-центр класса "А" на Ходынском бульваре

• FILI RESIDENCE — офисы класса "А" в самом центре деловой Москвы.

• Stone Ходынка 2 — премиальный офисный квартал в непосредственной близости от парка “Ходынское поле” и станции метро ЦСКА.

3. Апартаменты

Порог входа: средний

Доходность: средняя

Апартаменты — это жилье со статусом коммерческой недвижимости. Они дешевле квартир на 15–20%, но при этом:

• выше налоги и коммунальные платежи;

• нельзя оформить постоянную регистрацию;

• отсутствуют налоговые вычеты при продаже.

Например, средняя стоимость квартир в московских проектах комфорт- и бизнес-класса в марте 2024 года составляла 404 тыс. рублей за м², в то время как апартаменты в тех же сегментах были значительно дешевле — 332 тыс. рублей за м².. Это означает, что апартаменты в среднем на 18% более доступны, чем квартиры.

Особенности инвестирования в апартаменты:

• Выгодные локации по сравнению с квартирами.

• Высокая доходность при посуточной аренде.

• Дополнительные расходы на меблировку.

• Необходимость регистрации ИП при сдаче в аренду.

Тем не менее, стоит учитывать недавние изменения в законодательстве и на рынке недвижимости. Недавно власти Москвы приняли решение о прекращении строительства новых апартаментов. Это связано с рядом проблем, которые возникали у владельцев таких объектов: отсутствие возможности прописки, высокие налоговые ставки и ограниченная социальная инфраструктура вблизи. В результате, власти пришли к выводу, что продолжение строительства апартаментов не оправдано.

Вместо этого, город решил сосредоточиться на развитии гостиничной недвижимости с долгосрочной арендой, что обеспечит жильцам высокий уровень комфорта, безопасности и доступ к необходимой инфраструктуре, в отличие от апартаментов.

4. Жилая недвижимость

Порог входа: средний

Доходность: низкая-средняя

Что можно купить:

Жилая недвижимость — один из самых популярных и понятных видов инвестиций, особенно для новичков. Это первый выбор для тех, кто ищет надежный способ сохранить и приумножить капитал, не имея высокой экспертизы в рынке. Вложения в жилую недвижимость считаются достаточно стабильными, при условии, что экономическая ситуация в стране остается относительно спокойной.

Доход от жилой недвижимости формируется через два основных механизма: перепродажа и сдача в аренду. В большинстве случаев доходность от аренды для жилых объектов в крупных городах составляет 4–5% годовых. Важно отметить, что этот рынок отличается достаточно низкой доходностью по сравнению с другими сегментами, но для многих инвесторов привлекательность заключается именно в стабильности и предсказуемости этого вида активов

Для инвестиций лучше подходят небольшие квартиры. При наличии бюджета выгоднее купить две студии вместо одной двухкомнатной квартиры.

Особенности инвестирования в квартиры:

• Самый понятный формат инвестиций.

• Возможность сдачи в аренду или перепродажи.

• Использование льготных ипотечных программ и налоговых вычетов.

• Дополнительные вложения в ремонт и обустройство.

5. ПИФы

Порог входа: низкий

Доходность: средняя-высокая

Что можно приобрести:

ПИФ ( паевой инвестиционный фонд) позволяет инвестировать в недвижимость коллективно. Инвестор покупает паи и получает доход от аренды или перепродажи объектов. Некоторые фонды торгуются на бирже, что делает их ликвидными.

Особенности инвестирования в ПИФы:

• Легкий вход и минимальная сумма инвестиций.

• Быстрая продажа паев при необходимости.

• Диверсификация вложений.

• Комиссия управляющей компании (около 2,9%).

• Для покупки некоторых фондов нужен статус квалифицированного инвестора.

Заключение

Вложения в недвижимость могут быть разными по уровню доступности и доходности.

1. Для крупных инвесторов подойдут коммерческая и загородная недвижимость.

2. Для частных инвесторов — квартиры, апартаменты или офисы.

3. Для новичков с небольшими суммами — паевые фонды.

Выбор зависит от финансовых возможностей и инвестиционной стратегии. Главное — учитывать ликвидность, возможные риски и сроки окупаемости. Если вы интересуетесь приобретением недвижимости для инвестиций, эксперты команды WEWALL объяснять все нюансы рынком, проконсультируют по всем объектам Москвы и помогут с выбором оптимального варианта под ваш запрос.